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房屋和构筑物评估

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三、建筑物的评估特性

(一)建筑物价值的内涵特点

由于建筑物不能脱离土地独立存在，企业核算和房地产业务中往往把征用土地费或开发费用算在建筑物价格中，因此，建筑物价格中通常隐含地价。但资产评估时，房屋建筑物和土地价格运动有较大差异，土地价格会随社会经济发展及开发利用状况而增值，建筑物价格则会因使用而贬值。因此有必要把建筑物与土地分开进行评估。

建筑物使用性质不同，价格表现形式也不同。如工业用房在企业评估中是单项生产要素，不具有整体盈利能力，通常用成本法估价；商业用房的价值更多地体现在经营收益上，更多地用收益现值反映其价值。

另外，我国土地所有权归国家和集体所有，企业或个人只有使用权。获得土地使用权的方式有国家无偿划拨和企业交付出让金而享有规定用途下一定期限的处置权两种方式，因此，决定了房产的交易类型和价格。在资产评估中通常会遇到三种类型的价格评估，即房屋建筑物所有权价格评估、房屋建筑物使用权价格评估和租用权价格评估。

房屋所有权价格评估是指房地结合评估，评估价格中既包含房屋建筑物价值，也包含土地价值。土地应是办理出让手续而获得合法使用权的土地。购买者有权处置其产权。

房屋使用权价格评估是指在一定使用期限内对房产使用权进行评估。一般来说，购买者不得在使用权期限内任意转卖所购置的房地产使用权，并在房产使用权期满或房产消失后将房地产交还出售方。

房产租用权价格是租金，与所有权、使用权价格的多轨制相联系。随着产权交易形式的多样化，房屋建筑物价格也呈现不同的表现形式，如房屋建筑物的拍卖价格、抵押价格、课税价格、征用价格等都是特定交易条件下建筑物价格的特殊表现形式。

(二)建筑物产权受土地使用权年限的制约

按照房地产管理法的规定，土地使用权出让最高年限因出让土地的用途而不同，分为五种情况：

(1)居住用地70年；

(2)工业用地50年；

(3)教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；

(4)商业、旅游、娱乐用地40年；

(5)综合或其他用地50年。

国家还规定，在土地使用权出让期限到期后土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。另外还规定，土地出让合同的使用年限届满时，土地使用者需要继续使用土地的，应当最迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该土地的，应当予以批准。这样，在评估已出让土地上的建筑物时，就要相应考虑出让土地的剩余出让年限与被评估建筑物的经济寿命年限间的吻合关系，而且还应考虑土地是否可以办理续期等因素。正常条件下，即使土地剩余出让年限小于建筑物经济寿命年限，在用成本法进行评估时，建筑物的成新率确定可以不用土地剩余出让年限作为唯一的约束条件进行计算。因为在房地分离评估中出让年限的约束已经在土地使用权评估中予以充分考虑。而对于划拨用土地上的建筑物评估则不受土地使用权年限的限制。因为土地使用权划拨具有无偿性、无期限性和不可转让等特点。

(三)建筑物功能、用途及评估方法

通常建筑物评估方法的确定不仅取决于特定的评估目的，而且常与建筑物自身的功能和用途有关。如进行企业整体评估时，生产用建筑物可按单项生产要素用成本法评估；商业用房或商品住宅可根据建筑物经营收益或建筑物市场交易状况用收益法或市场法进行评估。


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