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资产评估报告中如何完整准确地做好特别事项说明的披露

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评估实践中，经常遇到评估程序受限，或有事项、待定事项（或未决事项）等情况，进而可能导致评估结论的不确定性，评估结论使用的不确定性。因此，委托人理解和使用评估结论时，需要全面掌握评估结论的有关信息，以便于利用评估结论时充分考虑这些信息，做出客观的决策。

（1）评估程序执行受到限制时的披露

实践中经常遇到的评估程序受限的情形有，不能全部或部分进行现场调查工作（如资产清查核实），或者全部或部分评估资料无法取得。造成受限的原因，大致归纳有两种情况：

一是由于法律法规规定，暂不能履行评估程序。例如诉讼保全（财产保全），法院审理案件时，在作出判决前为防止当事人（被告）转移、隐匿、变卖财产，依职权对财产作出查封、扣押、冻结等保护措施，以保证将来判决生效后能得到顺利执行，对这些资产的评估，一般不能完整履行评估程序。由于保密要求，军工涉密资产评估在一定意义上属于局部受限情形。比如：军工涉密产品的相关信息参数；与军方之间的往来款；核心生产设施（包括厂房、设备等）的相关信息参数；涉及军品的技术类无形资产的相关资料信息等等涉密资产的评估等，一般无法进行资产清查核实，部分评估资料也不能得到。

二是客观条件限制，无法或者不能完全或部分履行评估程序。属于“应当，但不能或无法”情形，实践中一般有：

①委托人完全或部分不配合评估工作，被评估单位完全或部分不配合评估工作，导致评估专业人员无法履行评估程序。例如，不能完整地进行资产清查核实，或未提供或未及时提供必要的评估资料；

②资产置放地的影响，导致评估专业人员无法履行评估程序。如，输变电线路，地下直埋管线，工艺管道中的在产品，地下开采的井巷及建构筑物，公海航海中的客货船；

③特殊环境下的资产评估项目。如，本次新冠疫情，一些评估项目无法全部或部分进行资产的清查核实。

对于评估程序受限的问题，实践中没有处理定式，建议评估专业人员一要敏感，二要灵活，以防范执业风险为核心。要结合经济行为本质、涉及的主体、对评估的依赖程度、评估目的，综合判断在评估程序限制条件下能否出具评估报告；如果决定出具评估报告，报告要既不影响经济行为实施，又能防范因此带来的执业风险。以资产置放地点受限为例，披露方式可以参考如下示例：

纳入评估范围内的建构筑物资产共计**项，账面金额**万元，占全部固定资产的比例为**%，占全部资产的比率为**%。因煤矿生产的特殊性、安全性及井下建筑物的复杂性，对井下建构筑物，评估专业人员主要依据企业提供的工程图纸、工程设计及工程施工合同等文件，对企业填报的井下建筑物的工程量进行了复核，并对主要井下建筑物进行了现场查看，而未能对全部井下建筑物的工程量进行实地逐一核实。考虑到企业资产管理的规范性、矿山建设资料以及安全监测资料的完备性、井下建筑物维修维护制度的规范性，我们依据上述资料，通过履行上述程序，作为井下建筑物评估基础。

（2）或有事项的披露

企业的对外担保行为、资产租赁行为可能导致企业的或有负债或者损失，从而可能影响企业价值。但是，在出具评估报告之前无法合理判断该等事项对企业价值可能的影响程度。为满足报告使用人获得全面信息的要求，需要在评估报告特别事项中进行披露。披露的内容，首先要说明事项本身的性质、金额等情况；其次，说明评估报告的处理方式；第三，表明该事项可能导致的或有负债对企业价值的影响。披露方式可以参考如下：

根据A公司提供的担保保证合同，A公司于2012年5月为其关联公司B公司提供借款信用保证，B公司于2012年5月向**银行借款10000万元，借款期限至2015年5月，A公司为该笔借款提供保证，并对B公司偿还义务承担连带责任，保证内容包括借款本息、可能发生的违约金和实现债权的费用等。根据A公司提供的专项说明以及B公司近两年的财务报表，B公司正常经营，能够如期支付银行利息，并未出现无法归还贷款本息的迹象，本次评估结论未考虑担保行为导致的可能的或有负债对企业价值的影响。在未来，如果出现B公司无法按期归还银行贷款本息的现象，A公司将会承担连带偿付责任，出现或有负债，影响企业价值，请评估报告使用人关注。（基准日2012年12月31日）


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