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房屋和构筑物评估

发布于 • 房地产评估 • 阅读 2133次

四、影响建筑物评估的因素

1．物理因素：建筑物造价由其造型风格、结构类型、功能效用、设施完备情况、装修标准、建筑面积及工艺标准等决定。

2．环境因素：房地产外部环境因素包括交通及通讯状况、环境优美程度、基础设施（水、电、气等）完善程度、商业网点分布等。

3．经济地理因素：我国政治、经济、文化发展极不平衡，相同质量、功能和用途的建筑物价格大城市高于小城市、沿海开放城市高于内地城市。同一城市不同地段的房价差别也很大。

4．新旧程度：土地不存在贬值，建筑物会陈旧。

5．用途：建筑物用途可能是单一的，也可能有多种用途。评估综合性建筑物时要注意不同用途的面积分配和楼层分配及建筑朝向。

6．产权：产权有所有权、使用权和租用权。产权性质及其是否受到限制（如做抵押，担保、出租等）都影响建筑物的评估价值。

7．房地产价格受政府法令和政策的影响主要表现在

(1)政府基于公共利益可限制某些房地产的使用，包括规定土地使用用途、建筑物容积率、覆盖率等。

(2)政府为满足社会公共利益的需要可以对任何房地产实行强制征用或收买。

8．供需状况：供过于求时价值降低；供不应求时价值会提高。

9．其他：住房制度改革、长期投资贷款利率变化等都直接影响建筑物价格。

五、建筑物的评估程序

(一)明确评估目的

建筑物在发生所有权转让或使用权转让、抵押、担保、拍卖、课税等不同经济行为时应根据特定评估目的选择相应的价值类型和评估方法。

(二)资料准备

评估人员要到评估所在地收集资料，也需要委托方提供以下资料：

1．评估对象的工程名称、建筑物地址。

2．区域规定资料包括区域土地总面积和区域建筑总面积。

3．区域总平面图、建筑物的建筑面积图。

4．工程竣工决算书，包括水、暖、电、管线、道路绿化。

5．工程竣工验收单、监质证。

6．财务账目清单。

7．工程项目批文(即立项报告)。

8．规划局批准文件(包括施工许可证)。

9．土地使用许可证(包括征地文件)。

10．当地工程造价管理的有关规定。

11．当地评估时的建筑材料市场价格。

12．评估建筑物照片。

(三)准备有关文件

评估人员到现场之前必须准备好以下文件:

1．城市规划性文件，包括总体规划和分区规划，重点要调查和了解评估对象所在位置的详细规划。

2．城市配套设施建设文件，结合评估对象与土地估价师共同研究职责范围和工作衔接。

3．开发区的各种优惠政策及设施。

4．行业的有关文件及规定。

5．国家的有关法律及文件。

(四)资产评估明细表的准备

评估人员提供并由委托方填写“建筑物清查评估明细表”。

(五)评定测算

如评估方法所需的数据资料无法弄到，应立即改用可搜集到全部资料的其他方法。能够搜集到几种评估方法所需资料时，可用多种方法对进行估价，相互验证后确定评估结果。

(六)确定评估结果，撰写评估说明或评估报告

用两个或两个以上评估方法进行的评估，评估人员应在分析论证若干个评估初步结果后给出评估最终结果，并撰写评估说明或评估报告。


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