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谈拆迁评估的特点与评估方法的选择

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随着我国市场经济的发展，建筑拆迁已成为城市建设及新农村建设中的一项重要工作。2001年，国务院为此发布了《城市房屋拆迁管理办法》和《认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定》的通知。我省的人大常委会也于2006年9月对《山东省城市房屋拆迁管理条例》及其它配套文件进行了修订。本文拟结合对华电国际莱州发电厂建设建筑拆迁中的评估工作体会，对几个与拆迁评估工作有关的问题作一些探讨，期望扩大共识，使这方面评估方法的选用更加科学合理。

一、本拆迁评估项目的特点

1、此拆迁评估项目中，涉及户数较多、工作量大，需要解决的问题也较为复杂。

华电国际莱州发电厂建设项目，选址于山东省莱州市金城镇海北嘴村西北角，其海边为渔港与水产养殖区。整个建设项目占地八百多亩，涉及拆迁户一百四十多家。拆迁对象包括住宅、企业、渔港、水产养殖区设施以及饭店、商店、公安边防工作站等各类建筑。由于拆迁对象的地理环境较为特殊，建筑形式也种类繁多（如水产养殖区的挡浪坝是由各个养殖户各自设计建造的，无统一规划，结构都各不相同，造价也相差悬殊；再如水产养殖区的分级还需要进行确认等），种种因素都导致拆迁评估工作复杂程度的增加。

谈拆迁评估的特点与评估方法的选择

2、此建设项目中的拆迁评估是拆迁工作中的主要矛盾。

拆迁人、被拆迁人、政府三方之间的矛盾最终都集中到了评估机构出具的评估报告上。随着《物权法》的实施，拆迁人与政府都希望依靠评估机构出具的评估报告的说服力，因此，评估工作成了影响建设项目拆迁进度的关键。

3、评估方法的选用需要因地制宜。

建设部2003年《城市房屋拆迁估价指导意见》中规定房屋拆迁时的价值评估一般采用市场法，但本拆迁范围所处位置是一个较为偏僻的小渔港，能够符合市场法应用条件，找到与所评估建筑相同、相似的市场交易案例并不容易。并且，本拆迁范围中非商品房的土地价格完全由政府控制，因此，采用房地合一的市场法进行评估更受到限制。

而拆迁范围内的一家饭店，其土地已经具备商用土地的产权证，经营效益也较好，显然适于采用收益法进行评估。此外，本拆迁范围内海边有大量的无证房屋，其评估方法的选用显然需要进行特殊考虑。

4、拆迁评估的结果必须达到统一和合理。

在本拆迁范围中有很多拆迁户拥有相同类型的建筑。如各水产养殖场的大棚只是檐高不同与建设时间不同，建筑结构与所采用材料都是相同的。本拆迁范围内各类办公用房的建筑结构也大同小异。因此，在评估中，不能偏听房主对其建筑结构和隐蔽工程的夸大，需要采用一致的标准评估其价值。而对于一些结构特殊的建筑，评估人员需要特殊对待。如果评估结果因草率马虎导致不公正，则立即可能诱发拆迁户的不满，从而使拆迁工作受阻。

二、评估方法的选用

在此拆迁评估项目中，我们采用了多种评估方法。

（一）市场法

根据有关规定，城镇房屋拆迁评估价格应以市场价值为准，这是合理的评估价值基准。从法律上来看，拆迁人和被拆迁人是平等的民事主体，拆迁补偿应符合公平原则。即便是为改善城市居民生活条件与居住环境的公益性拆迁，也不应牺牲拆迁户的个人利益。拆迁人占有拆迁户的房屋，给予的补偿应该是一种购买行为，是拆迁人购买拆迁户的房屋。这种购买应体现等价交换的原则，其价值量应以市场价值为基准。拆迁户得到的拆迁补偿款应能在市场上另行购买一套同样条件、质量和面积的房屋。

评估不动产的市场价值，最适用的评估方法是市场法。但不动产市场法的应用需要具备一定的条件，并应注意若干问题。


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