房屋和构筑物评估
一、建筑物及其特性
建筑物是指与土地组合的建设成果,总体上划分为房屋和构筑物两大类。房屋是指能够遮风避雨并供人们居住、工作、娱乐等各种活动的场所;构筑物通常不能直接在内进行生产和生活,如烟囱、水塔、道路、桥梁、隧道、水坝、围墙等。房屋建筑由基础、主体承重结构和屋顶及围护结构等组成。建筑物有以下特殊属性。
(一)不可位移性
建成后的建筑物坐落位置、结构类型、建筑朝向都是固定不变的。
(二)产权边界复杂性
一般资产的产权边界是比较清楚的。单项资产的产权要么是所有权,要么是使用权、租用权等,但在评估中经常遇到同一幢建筑物具有多重产权属性的情况,如公私同幢,私私同幢等,或表现为同幢房产中部分具有所有权,另一部分体现为租赁权。
(三)功能变异性
多数资产功能通常是固定不变的,使用价值将随改变而消失。但建筑物不同功能改变反而会提高其使用价值,如商业区的厂房、车间改造,临街工业用房改造成商业用房等。
二、建筑物的分类
(一)按房屋承重结构分类
房屋建筑物的承重结构决定其使用性能、耐用年限和建造成本具有明显的区别。房屋建筑物按承重结构分为以下四种。
1.钢结构:由钢主梁、次梁和柱形成建筑物骨架。屋架由钢或钢网架构成,楼板由钢筋混凝土制成,墙体由砖或其他材料制成。
2.钢筋混凝土结构:由钢筋混凝土。房屋的梁柱、屋面板、楼板均以钢筋混凝土浇筑而成。墙体用砖或其他材料制作。钢筋混凝土结构可进一步划分为排架结构、框架结构、框架剪力墙结构和剪力墙结构。
(1)框架结构由钢筋混凝土主梁、次梁和柱形成的框架作为建筑物骨架,屋面、楼板上的荷载通过梁柱传到基础。墙体全部为非承重墙,只起分隔和围护作用,房间布置灵活,不受楼板跨度的限制,适于建造宽敞、空间大的办公楼、商店和工业厂房。
(2)剪力墙结构为钢筋混凝土墙体承重,可承受垂直荷载和水平地震荷载,高层建筑楼板和墙体均为现浇或预制钢筋混凝土结构,具有良好的整体性,抗震能力比砖混结构和框架结构强。
(3)框架剪力墙结构是框架结构与剪力墙结构的结合体。
3.混合结构
混合结构分为砖混结构和砖木结构。
(1)砖混结构:屋盖、墙体、楼板、过梁为钢或钢筋混凝土制作,墙、柱砖砌。结构荷载通过屋盖、楼板传到承重墙上,再由承重墙传到基础。因此,砖砌承重墙质量的好坏、砌体强度大小将直接关系到砖混结构的质量和寿命。基础不均匀下沉,承重墙体出现裂缝,意味着砖混结构建筑的整体破坏。
(2)砖木结构:墙、柱用砖砌筑,楼层、屋架用木材建造。
4.其他结构:主要包括木结构、竹木混合结构、简易建筑物等。
(二)按房屋建筑物使用功能分类
1.工业用建筑物:工业生产部门作为基本生产资料使用的房屋、构筑物,包括厂房、仓库、实验室、办公楼、烟囱、水塔、道路、桥梁、隧道、水坝、围墙等。交通运输业、建筑业生产用建筑物也属于此类。
2.民用建筑:包括民用住宅和公共建筑。公共建筑划分为营业用建筑物和行政事业用建筑物。营业用建筑物指商业、金融和保险、邮电、旅馆、饭店,及旅游服务业修建的人文景观和服务场所。行政事业用建筑指党政机关、社会团体和科、教、文、卫、体育等事业用建筑。军用建筑和外国驻华机构建筑也属此类。民用住宅包括公寓、住宅和宿舍楼等。
另外,根据建筑物的建筑程度和使用状况可将建筑物分为完工工程和在建工程。