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浅析经营性地下停车场用地的资产评估方法

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地下车位物业特殊性分析

计量单位较为特殊，目前，普通房地产市场的物业计量单位大多采用平方米，而由于地下停车库物业的使用特殊性，市场上习惯按车位个数来计量。

价格受服务半径内的地上物业影响较大

无论是车位售价还是停车费的高低，地下停车位的价格主要从属于其服务半径内的地上建筑物的租售水平，如果地上物业的租售情况理想，增加了对车位的需求，那么地下停车位的租售情况也会相应较理想。

单个车位分摊建筑面积较大

根据目前地下停车场建设经验，中高端/中端楼盘车位尺寸一般为2.4m×5.3m，高端楼盘车位尺寸一般为2.7m×5.7m，实际使用面积在12～15m2之间，但地下停车库平均每车位建筑面积约37～47m2，分摊面积达到25～32m2，分摊建筑面积较大，主要是因为地下车位的分摊面积涉及车行道、坡道、车库出地面楼梯间、设备间等。

停车场经营权估价方法的选择

土地估价中常用的估价方法包括市场比较法、收益还原法、剩余法、基准地价系数修正法和成本逼近法。

停车场经营权市场比较法

对一般城市而言，地下停车场用地单独出让案例较少，难以选取合适的比较案例，市场比较法一般不适用。

停车场经营权收益还原法

地下停车场用地出让时一般为空地，尽管可以以露天简易停车场来确定土地租金，但土地不能达到最有效利用，因此也不适合采用收益还原法评估其地价。

停车场经营权基准地价系数修正法

一般城市的基准地价修正体系成果大多包含停车场用地的土地用途二级分类修正，故对于基准地价修正体系满足评估需求的地区可采用基准地价系数修正法评估。


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