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浅析经营性地下停车场用地的资产评估方法

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成本逼近法

与其他经营性用地类似，地下停车场用地经过开发后存在较高的增值收益，直接采用成本逼近法评估较难体现其潜在价值，故一般不采用成本法。

剩余法

从假设开发的角度出发，由于地下停车库用地具备了经营性用地开发的特点，其开发模式基本上与其他的房地产开发项目相类似，一般在取得土地后进行开发，而在开发完成后进行车位的租赁和销售，整个开发模式可分析预测。因此，地下停车场用地最适合采用剩余法进行评估。

浅析经营性地下停车场用地的资产评估方法

评估要点分析

根据以上分析，经营性地下停车场用地使用权价值评估最适用的方法为剩余法，以下是根据剩余法的思路简要分析地下停车场用地的评估要点：

停车场经营权确定最有效经营模式的要点

1、经营收入来源

根据目前的法律法规，对于独立的经营性地下停车场其所有权归开发商所有，开发商可独立行使所有权，但不能分割销售，故根据目前经营性地下停车场经营模式，其收入应主要来源于长期租赁（如停车月保）或者按小时数计收停车费。

2、车位配置总数

根据前述的车位物业特殊性分析来看，车位是以个数计价的，且单个车位建筑面积由于设计有所差异，在实际评估中，容易造成项目总建筑面积相同而划分的车位个数不同的情况，但在不影响使用的前提下，单个车位建筑面积对其租售价格影响较小。故需合理设定单个车位建筑面积，才能由停车位数量准确推算开发后总价值。同时，车位数量配置需结合周边地上物业主体用途、车位市场容量及需求等因素进行合理设定，以符合项目建成后的最有效经营。

3、车位的利用方式

目前，在停车设备不断推陈出新的情况下，出现了机械式停车位，可以在传统的停车位基础上加装机械结构进行改造，从而实现一个车位可停泊两辆车。如何在设计中合理安排非机械式车位及机械式车位的比例，会直接影响可停泊车辆总数量，从而影响开发完成后的不动产总价的测算。

停车场经营权开发完成后价值的核算要点

1、停车费的确定

对于经营性的地下停车场，其主要收益来源为停车费，在核算经营收益水平过程中，要灵活结合估价对象所在地段及所服务的地上物业类型，在符合当地停车场收费标准的前提下，对比类似区位条件的停车场合理预设开发后的停车费定价范围。

2、停车率的确定

由于停车场在白天、夜晚、工作日、节假日不同时段的停车率有所不同，在评估中需要切实结合停车场服务对象类别，综合分析其出行特点，确定不同时段的停车率，从而更客观合理推断开发完成后的收益水平。


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