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房屋构筑物评估的前期费用怎么确定？

发布于 • 房地产评估 • 阅读 1969次

3、计算不动产出租可以产生的净收益

（1）单项资产评估时：

房地产净收益=房地产出租收入-房地产出租费用

（2）企业价值中的房地产评估

房地产净收益=房地产出租收入-房地产出租费用-所得税费用

企业作为所得税纳税主体，需要考虑所得税费用对房地产净收益的影响，计算所得税时，非付现成本也可以抵扣，比如固定资产折旧和无形资产摊销。

房屋构筑物评估的前期费用怎么确定？

4、计算不动产的收益年限

（1）当房屋建筑物剩余使用年限＜土地使用权剰余使用年限，可以按照建筑物剰余使用年限确定收益期，但是需要考虑土地剰余收益年期的价值，但土地剩余价值难于准确确定，在评估实务中，一般通过对房屋进行维修和维护，增加维修费用从而增加建筑物的剩余使用年限，从而使得建筑物的经济耐用年限等于土地剰余使用年限；

（2）当房屋建筑物剰余使用年限＞土地使用权剩余使用年限，以土地使用权剩余使用年限确定收益期，如果土地使用权出让合同约定到期后无偿收回土地，则不再考虑房屋建筑物残余价值；如果没有约定无偿收回，通常会考虑建筑物残余价值。（总结：孰短原则，谁剩加谁。）

5、计算折现率

1、折现率的确定有三种方法，市场提取法、累加法和投资收益率排序插入法，但在评估实务中，通常采用累加法确定折现率，另外两种方法不经常使用。

折现率=安全利率+风险调整值

安全利率：通常采用一年定期存款或一年期国债所定；

风险调整值：承担额外风险要求的补偿，应根据估价对象所在地区、行业、市场等存在的风险综合确定。

房地产的折现率一般为7%- 9%。

商业折现率＞办公折现率＞住宅折现率＞工业折现率

（1）租约期内：因为已经签订了租赁合同，相对应的风险较低。

（2）租约期外：通常选用的折现率会高于租约期内折现率。


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