房屋构筑物评估的前期费用怎么确定？-第一资产评估网

房屋构筑物评估的前期费用怎么确定？

发布于 2022-11-05 09:57 • 房地产评估 • 阅读 1919次

房屋构筑物评估的前期费用怎么确定？建议可以按照收益法，它是预计估价对象未来的正常净收益，选择适当的报酬率或资本化年、收益乘数将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值，预测估价对象的未来收益，然后利用适当的折现率求取估价对象的价值的方法。具体计算公式如下：

式中： P——收益法评估值；Ri——资产期间收益；r——资本化率；i——持有期间。

1、计算不动产出租可以产生的收益

（1）采用收益法评估不动产时，有租约限制的，租约期内的租金应采用租约所确定的租金，租约期外的租金应当釆用正常客观的租金，并在资产评估报告中披露租约情况。如果合同约定的租金明显低于市场租金，评估人员应当调查租赁合同的真实性，分析解除合同的可能性以及其对评估价值的影响。

（2）釆用收益法评估时，不动产收益包括租金收入、押金利息收入、广告收入营业收入分成收入等，有些不动产出租价格较低，但是根据租赁协议，出租人可以根据承租人营业收入参与收入分成，实际也増加了不动产出租收益，评估人员应重点关注上述收益对评估价值的影响，避免低估房地产产生的收益。

（3）空置率和租金损失率，在租约期内，一般无需考虑空置率和租金损失率；但是在租约期外，应当根据市场同类型物业的出租情况，客观合理的确定空置率和租金损失率。

（4）在租约期外，确定出租收益时，应该根据同类型物业的市场租金情况进行合理的调整后确定，应剔除不合理因素的影响。(采用市场比较法经调整后确定客观合理的租金价值)

租金一般以每年3%-5%比例上浮。空置率一般为5%-8%。

2、计算不动产出租需要缴纳的各项费用

（1）房产税：对外出租使用的房产，一般按照不含税收入的12%缴纳房产税，但是，部分地区房产税按照房产原值的1.2%缴纳，比如深圳市；

（2）城镇土地使用税：按照房地产占用的土地使用权面积，按照土地级別，计算城镇土地使用税；

（3）税金及附加：以应缴纳的増值税金额为基础，计算税金及附加；对于老项目，增值税按照简易方式计征；对于新项目，由于涉及销项税和进项税抵扣，很难做到准确计算，一般在实务操作中仍按照简易计征的方法测算；

（4）物业管理费：此费用应根据租约情况确定，如果租约中明确约定该项费用由承租人另行支付，则无需考虑该项费用；如果没有约定，则需要由出租人负担；

（5）管理费用：维持委估对象正常出租经营所发生的人员工资、水电等费用，一般以房地产出租收入为基数计算；

（6）销售费用：带有租约的房屋，租约期内由于已经签订了租赁合同，因此无需考虑销售费用，租约期外，一般需要考虑销售费用；

（7）维修费用：为了保证房屋的正常使用，每年需要进行房屋维修维护，一般以房屋的重置成本的一定比例为基础计算维修费用；

（(8)）保险费用：保险费主要保障火灾、爆炸、雷击等自然灾害和意外事故造成的房屋损失。房屋保险一般由屋主或住户投保。

一般以房屋的重置成本的一定比例为基础计算保险费用；费率通常为0.2%左右。

（9）印花稅：按照印花税规定的税率，以不含税金额为基础计算印花税。

税法规定：合同中价税分别记载的以不含税计算，未分别记载的以总价计算。

以上费用是否考虑，需要根据房屋所在地税费的缴纳政策综合考虑确定，不能一概而论。

房屋构筑物评估的前期费用怎么确定？