1. 第一资产评估网首页
  2. 国有资产评估

2021连云港市国有土地上房屋征收评估技术导则

发布于 • 国有资产评估 • 阅读 2291次

非住宅非营业房屋土地重置成本的测算

非住宅非营业房屋的土地重置成本可按下列公式进行测算：
土地重置成本=土地成本+管理与销售费用+投资利息+开发利润+销售税费
（一）土地成本（D）
非住宅非营业房屋的土地成本可按下列公式进行测算：
D=DG×(1+k1)
D—土地成本；
DG—土地购置价款，非住宅非营业房屋的土地购置价款可以政府部门公布的基准地价为依据，采用基准地价系数修正法进行测算；
k1—相关税费，相关税费包括契税、印花税、交易手续费等，可按土地购置价款的3.5%进行测算。
（二）管理与销售费用（F）
F=D×(k3+k4)
k3—管理费率，一般为土地成本的3-5%；
k4—销售费率，一般为土地成本的2-3%。
（三）投资利息（L）
应计息项目：土地成本、管理费用与销售费用。
L=D×[(1+i)n−1]+F×?(1+i)n2−1?
i—利率，按人民银行的同期贷款利率；
n—计息期，一般为 0.5-2 年。
（四）开发利润（R）
开发利润通常按照一定基数乘以相应利润率估算。按计算基数不同利润率可以有直接成本利润率、投资利润率、成本利润率、销售利润率等多种表现形式。按直接成本利润率，其计算公式为：
— 33 —
R=D×k5
k5—直接成本利润率，一般为土地成本的 10-20%。
（五）销售税费（S）
按现行税收政策相关规定，销售税费主要为增值税及附加。 S=PD1+k6×k7
PD—土地重置成本；
k6—增值税税率，税率为5%；
k7—增值税及附加合计率，合计率为5.6%。
注：土地重置成本不宜超过土地取得成本的 1.4倍。


相关推荐